Bank dan BPR tidak punya hak absolut. Sebagai pengacara pembatalan lelang hak tanggungan, kami memastikan setiap eksekusi yang cacat prosedur bisa digugat, ditunda, dan dibatalkan secara hukum
Bank dan BPR memiliki hak untuk menjual aset yang dijaminkan jika debitur gagal bayar. Ini diatur dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Tapi hak itu tidak tanpa batas, dan tidak tanpa prosedur yang wajib dipenuhi.
Yang sering terjadi di lapangan berbeda dari yang seharusnya.
Pertama: Notifikasi yang tidak layak. Debitur tidak mendapat pemberitahuan yang memadai sebelum jadwal lelang ditetapkan KPKNL. Tiba-tiba ada pengumuman di koran, dan waktu untuk bereaksi sudah sangat sempit.
Kedua: Nilai limit lelang yang tidak wajar. Harga limit yang ditetapkan jauh di bawah nilai pasar aset. Aset senilai Rp 2 miliar dilelang dengan limit Rp 800 juta. Selisihnya hilang begitu saja, sementara utang yang tersisa tetap menjadi tanggungan Anda.
Ketiga: Prosedur yang cacat tapi dibiarkan berjalan. Sertifikat hak tanggungan yang belum didaftarkan dengan benar, akta pemberian hak tanggungan yang tidak sesuai ketentuan, atau somasi yang tidak prosedural. Semua ini adalah celah hukum yang valid untuk menggugat. Tapi hanya bisa digunakan jika Anda bergerak sebelum lelang selesai dieksekusi.
Strategi yang dipilih bergantung pada kondisi perkara Anda. Kami evaluasi dari sesi pertama.
Jika prosedur lelang cacat, kami ajukan gugatan PMH berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Cacat prosedur mencakup: notifikasi yang tidak layak, nilai limit tidak proporsional, atau sertifikat hak tanggungan yang tidak memenuhi syarat formal. Gugatan ini dapat mengakibatkan lelang dinyatakan tidak sah oleh pengadilan
Sebelum gugatan utama diputus, kami ajukan permohonan putusan sela agar pengadilan memerintahkan penundaan atau pembekuan proses lelang. Ini adalah langkah tercepat yang bisa ditempuh untuk menghentikan eksekusi yang sedang berjalan sambil perkara pokok diproses. Waktu pengajuan sangat menentukan keberhasilan langkah ini.
Paralel dengan jalur litigasi, kami buka negosiasi langsung dengan pihak bank atau BPR untuk menjajaki kemungkinan restrukturisasi: perpanjangan tenor, penjadwalan ulang cicilan, atau pengurangan denda. Dalam banyak kasus, bank lebih memilih debitur yang kooperatif secara hukum daripada proses lelang panjang yang tidak pasti hasilnya
Teks lengkap regulasi tersedia di database resmi JDIH Kementerian Hukum dan HAM RI.
Ceritakan situasinya. Kami evaluasi dan rekomendasikan langkah pertama yang paling efektif.
Perkara pembatalan lelang hak tanggungan bukan perkara biasa. Ia berada di persinggungan antara hukum perbankan, hukum jaminan, dan hukum acara perdata. Salah strategi di fase awal bisa menutup opsi hukum yang tersedia.
Muh. Ikhsan, S.H. adalah advokat PERADI aktif dengan fokus di sengketa korporasi, PKPU, dan hak-hak debitur dalam proses eksekusi jaminan. Pendekatannya dimulai dari jalur negosiasi terstruktur dengan kreditur. Jika negosiasi tidak menghasilkan hasil yang adil, jalur litigasi di Pengadilan Negeri atau Pengadilan Niaga Jakarta menjadi pilihan berikutnya dengan strategi yang sudah disiapkan sejak awal.
Berkantor di The Plaza Office Tower Lt. 45, Jakarta Pusat. Konsultasi pertama tersedia hari ini via WhatsApp atau Video Call.
Masih ada jalur hukum yang bisa ditempuh. Bersama pengacara pembatalan lelang hak tanggungan dari Yuris Consultant, amankan aset Anda sebelum palu lelang diketuk.
Kami mengerti bahwa masalah hukum seringkali membingungkan. Berikut adalah hal-hal mendasar yang perlu Anda ketahui sebelum memilih layanan hukum bersama Pakar Yuris Consultant.
Ya, masih bisa. Terbitnya pengumuman lelang dari KPKNL bukan berarti proses sudah tidak bisa dihentikan. Selama lelang belum terlaksana dan pembeli belum membayar lunas, masih ada ruang untuk mengajukan permohonan putusan sela ke pengadilan yang memerintahkan penundaan. Tenggat waktunya memang sangat sempit, tapi jalurnya tetap ada. Semakin cepat Anda menghubungi kami setelah menerima jadwal lelang, semakin besar peluang langkah ini berhasil.
Tidak absolut. Berdasarkan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, kreditur memang memiliki hak parate eksekusi tanpa perlu gugatan terlebih dahulu. Tapi hak ini terikat pada prosedur yang ketat: notifikasi yang layak, nilai limit yang proporsional, dan kelengkapan dokumen hak tanggungan yang sah. Jika salah satu prosedur itu tidak dipenuhi, debitur memiliki dasar hukum yang valid untuk menggugat berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata tentang Perbuatan Melawan Hukum. Bank yang agresif dalam proses lelang sering mengabaikan detail prosedural ini, dan itulah yang kami cari.
Tidak otomatis. Gugatan PMH yang diajukan ke pengadilan tidak secara langsung membekukan proses lelang. Yang membekukan adalah putusan sela yang dimohonkan secara terpisah dan dikabulkan hakim. Dua langkah ini harus diajukan bersamaan dan dengan argumentasi yang kuat, karena hakim tidak wajib mengabulkan permohonan putusan sela. Pengalaman dalam menyusun argumentasi permohonan ini sangat menentukan hasilnya.
Masih bisa, tapi jalurnya jauh lebih sempit dan hasilnya lebih tidak pasti. Setelah pembeli lelang membayar lunas dan risalah lelang ditandatangani, pembeli dianggap sebagai pihak ketiga yang beritikad baik dan mendapat perlindungan hukum. Gugatan bisa tetap diajukan terhadap bank atau KPKNL atas dasar PMH, tapi tuntutan yang bisa diminta bergeser dari pembatalan lelang ke ganti rugi finansial. Ini salah satu alasan mengapa merespons ancaman lelang sesegera mungkin adalah keputusan yang paling penting.
